[헤럴드경제=신혜원·서정은 기자] 정부가 ‘2026년 세제개편안’을 통해 다주택자와 비거주 1주택, 초고가 주택에 대한 과세 강화 방침을 구체화한 가운데, 실거주 중심의 과세 체계 개편이 실제 시장의 매물 출회로 이어질 지 관심이 쏠린다. 고가 1주택자가 처음으로 핀셋 과세 대상으로 포함된 만큼 현금 소득이 없는 은퇴 고령층을 중심으로 보유세 부담을 견디지 못한 매물이 일부 출회될 수 있다는 관측이다. 아울러 조정대상지역 다주택자의 중과세율 한시적 완화, 장기보유특별공제(장특공제) 개편안 시행 1년 유예 등 퇴로를 열어준 만큼 매도를 고민하던 유주택자가 이번 기회에 처분에 나설 수 있다는 분석이다. 다만 서울 주요 지역은 매수 대기수요가 많아 매물 적체로 이어질 가능성이 낮고, 상대적으로 세 부담이 덜한 중저가 지역 매수세는 견조해 중장기적으로 ‘덜 똘똘한 한 채’ 선호 현상이 나타날 수 있다는 전망이다. 강남권·한강벨트 매물 출회 가능성…세 부담 강화·퇴로 병행 3일 재정경제부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면, 정부는 초고가 1주택 및 다주택자에 대한 종합부동산세·양도소득세 과세를 전방위적으로 강화하고 한시적 완화 조치를 병행해 실거주 중심 과세 전환을 추진한다. 그간 이재명 대통령을 비롯해 정책 당국자들이 거듭 강조해 온 실수요 보호 및 투기 수요 차단을 위한 세제개편 구상이 이번 방안에 담겼다는 평가다. 골드몽오리지널 우선 개편안에는 ▷거주용 1주택 비과세 기준 상향(공시가격 12억→14억원) ▷비거주 1주택·다주택 비과세 기준 하향(12억원→9억원/9억원→4억원+(5억원 중 거주주택 비중)) ▷공정시장가액비율 60%→70% 상향 ▷주택 수 기준 차등세율 단계적 폐지 등 다주택자뿐 아니라 고가 1주택자, 비거주 1주택자의 보유세 부담을 가중시키는 내용이 대거 포함됐다. 거주용 1주택 기준 시가 20억~30억원 수준 주택은 종부세가 감소하고, 30억~40억원은 세액 변동이 미미, 40억~50억원 초과 주택부터 세 부담이 확대될 것이라는 게 정부의 추산이다. 아울러 양도세와 관련해서도 ▷장특공제→장기거주소득공제(2029년부터 보유 요건 폐지, 거주 요건 최대 80%) 개편 ▷장기거주소득공제 한도 신설(2028년 20억원·2029년 이후 10억원) 등 기존 공제 체계도 손본다. 집값이 높고, 양도차익이 클수록 절세 혜택이 컸던 만큼 이 또한 고가주택을 겨냥한 조치다. 전문가들은 이러한 세제개편으로 시가 40억원 이상의 초고가주택이 밀집한 강남권·한강벨트 등 주요 지역 단지들 중심으로 단기적인 매물 출회 움직임이 나타날 것이라고 내다봤다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “고가주택은 보유세 부담이 커지며 고령층 매물 등 제한적으로 8월 한 달간 나올 수 있을 것”이라고 했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원 또한 “과거 증여, 상속 등 목적으로 보유세를 내며 버티는 1가구 1주택 고령자가 많았다”며 “하지만 이번 개편으로 고령 1주택자에 대한 보유세 역시 가중되면서 일정 수준 매도 움직임은 불가피할 것으로 보인다”고 설명했다 모바일 바다이야기릴게임 . 이 같은 관측이 나오는 건 정부가 종부세·양도세 부담을 높이면서도 고가·비거주 1주택, 다주택자가 매물을 처분할 수 있는 퇴로를 열어줬기 때문이다. 종부세는 앞으로 2년간 단계적으로 개편하되, 양도세는 1년 유예기간을 뒀다. 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과세율 또한 2027~2028년 한시적으로 완화해 세 부담이 본격화되기 전 매물을 시장에 내놓도록 하는 유인책이라는 해석이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “‘지금 팔아라’라는 신호를 보내는 것”이라며 “고령 1주택자에게도 오래 거주한 수도권집을 팔고 지방으로 이주하면 양도세를 감면해주는 특례가 포함된 것도 지방 이주를 유도해 수도권 주택 매물을 늘리려는 정책 의도로 풀이된다”고 말했다. 중저가 단지 상승세 지속 전망…고가주택 갈아타기 기간 단축 하지만 이 같은 매물 출회가 가파른 상승세를 보이고 있는 서울 집값 흐름을 반전시키기는 어려울 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 서울의 주택공급 부족 문제가 여전하고 매물 출회 또한 고가주택 시장 전체의 가격을 하락시킬 만큼 대규모로 이어지긴 어렵다는 시각이다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “서울 핵심지역은 공급 부족과 풍부한 대기수요가 여전히 존재하고, 최근 주식시장 호조에 따른 투자수익 실현 자금과 성과급 등 현금 유동성이 일부 부동산 시장에 유입될 수 있어 늘어난 매물이 시장에 장기간 누적될 가능성은 크지 않다”며 “이번 개편은 집값을 직접 낮추기 위한 정책이라기보다 실거주 중심으로 세제를 재편하고 거래를 정상화하려는 성격이 강하다”고 했다 바다이야기사이트 . 남 연구원도 “퇴로를 열어준 만큼, 매물부족이 지속되었던 서울 중하위 지역 뿐만 아니라 수도권 비규제지역 역시 전반적으로 숨통이 트일 예정”이라면서도 “매물이 늘더라도 대기수요가 풍부한 편이고, 매물출회 시기 역시 분산되기 때문에 적체로 이어지는 것은 지켜봐야 한다”고 말했다. 이어 “해당지역은 전월세 매물 부족에 따른 임차수요의 매매 전환이 활발하고, 가격·대출 접근성도 양호해 실수요 대기수요가 꾸준한 편”이라고 덧붙였다. 서울 노원구 상계동 일대 모습. [헤럴드DB] 오히려 세제개편 영향을 덜 받는 기존의 중저가 지역으로의 매수세가 더욱 집중돼 이들 지역의 집값 오름세가 지속될 것이란 전망이다. 아울러 장특공제 보유 혜택이 사라지며 고가주택 또한 갈아타기 주기가 단축될 가능성이 있다는 설명이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “고자산계층은 지금 현황을 유지할 가능성이 높고 그렇지 않은 계층은 바뀐 세제에 맞춰 장특공 한도 내의 똘똘한 한 채 구간에 몰릴 것”이라고 했다. 남 연구원 또한 “중장기적으로 ‘덜 똘똘한 한 채’의 수요가 증가할 가능성도 존재한다”며 “기존과 동일한 세율을 적용받는 구간인 과세표준 6억 이하 지역(시세 약 31억원 이하)이 절세가 가능한 똘똘한 한 채로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 수 있다”고 분석했다. 그러면서 “고가주택 시장은 장기거주소득공제 한도 신설로 절세 혜택 상한금액이 정해지기 때문에 상황에 따라 장기 보유할 동인이 줄어들어 매물 출회 주기가 짧아질 수 있다”고 말했다. 년 한시적으로 완화